아파트 시세를 보다 신고가보다 10억원 가까이 낮은 거래를 발견하면 분위기가 완전히 달라진 것처럼 느껴진다. 특히 수십억원이 오가는 강남 아파트라면 숫자의 충격은 더 크다.
그런데 같은 단지, 같은 전용면적이라는 이유만으로 두 계약을 바로 이어 붙여도 될까. 아파트는 층과 향, 조망부터 계약 시점까지 가격을 바꾸는 조건이 적지 않다.
반포 아크로리버파크에서 실제로 63억원과 53억9,000만원 거래가 확인됐다. 다만 9억1,000만원이라는 차이보다 최근 여러 거래가 어느 가격에서 이어지는지를 보는 것이 중요하다.
아크로리버파크 63억과 53.9억
국토교통부 실거래 자료를 기반으로 한 거래정보를 보면 전용 84.95㎡ 15층은 2026년 5월 19일 63억원에 거래됐다. 이후 전용 84.97㎡ 13층이 8월 6일 53억9,000만원에 계약됐다.
출처: 서울연구데이터서비스
출처: EBN뉴스
두 금액만 계산하면 9억1,000만원, 약 14.4% 차이다. 하지만 63억원 거래 이후에도 5월 23일 55억원, 5월 27일에는 같은 전용 84.97㎡가 56억원에 거래된 기록이 확인된다.
따라서 63억원과 53억9,000만원만 연결해 단지 가격이 9억1,000만원 떨어졌다고 표현하면 실제 거래 흐름을 과장할 수 있다. 같은 전용 84.97㎡의 5월 27일 56억원과 비교하면 8월 거래는 2억1,000만원 낮은 수준이다.
시장 전체도 비슷하게 나눠서 봐야 한다. 한국부동산원 9월 첫째 주 조사에서 서울은 0.20% 상승했지만 강남구는 0.35%, 서초구는 0.30%, 송파구는 0.02% 하락해 서울 평균과 강남3구가 다른 방향을 보였다.
최고가보다 다음 거래가 중요한 이유
고가 아파트는 거래 한 건의 가격 차이가 수억원에 이르기 때문에 최고가 하나만 기준으로 삼으면 체감 변동폭이 크게 보인다. 최고가 대비 하락이라는 사실과 단지의 일반적인 시세가 그만큼 내려갔다는 판단은 구분해야 한다.
출처: 서울경제
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이번에도 63억원은 15층 거래였고 53억9,000만원은 13층 거래다. 여기에 한강 조망과 향, 내부 상태 등 공개된 실거래 자료만으로 모두 확인하기 어려운 조건이 있어 단순 가격 비교에는 한계가 있다.
그렇다고 최근 강남권의 약세를 무시할 필요도 없다. 9월 첫째 주 강남3구가 모두 주간 하락한 만큼 이후 실거래가가 비슷한 낮은 가격에서 반복되는지, 거래량과 매물 흐름이 어떻게 변하는지를 함께 확인해야 한다.
출처: 호갱노노
실거주 매수를 고민한다면 최고가보다 최근 같은 면적의 여러 거래를 나란히 놓는 편이 낫다. 호가까지 확인하되 호가 하락과 실제 계약가격 하락을 구분하고 동일 면적·비슷한 층의 거래가 반복되는지를 판단 기준으로 삼을 수 있다.
마치며
처음 봤던 63억원과 53억9,000만원으로 돌아가면 9억1,000만원이라는 숫자는 분명 눈에 띈다. 하지만 그 사이의 55억원과 56억원 거래까지 펼쳐놓으면 시장의 모습은 조금 달라진다.
현재 확인되는 자료만으로 서울 고가 아파트의 거품이 본격적으로 빠지고 있다고 단정하기는 이르다. 반면 서울 전체가 오르더라도 강남3구가 단기적으로 약세를 보일 수 있다는 점 역시 실제 지표에서 확인된다.
결국 매수를 고민하는 사람에게 필요한 것은 가장 비쌌던 한 건도, 가장 싸게 나온 한 건도 아니다. 비슷한 조건의 다음 거래들이 어느 가격에서 반복되는지 확인하는 것이 지금 시장의 방향을 판단하는 더 현실적인 기준이다.
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