서울 아파트 전셋값이 매매가격을 넘어서는 가파른 오름세를 보이며 세입자들의 주거 부담이 한계치에 다다르고 있다.
한국부동산원 통계에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값은 8.73% 올라 매매가격 상승률인 8.63%를 앞질렀다.
집값 상승세보다 무서운 전셋값 폭주 뒤에는 입주 물량 급감과 대출 규제라는 이중 악재가 깊게 자리 잡고 있다.
반토막 난 입주 물량과 월세 전환의 압박
부동산R114는 서울 아파트 입주 물량이 올해 약 2만 5천 가구에서 내년 1만 8천여 가구로 대폭 줄어들 것으로 내다봤다.
신규 아파트 공급이 끊기면서 매물이 귀해지자 집주인들은 세금 부담을 세입자에게 전가하거나 월세 전환을 가속하고 있다.
공급 가뭄과 월세화 현상이 겹치면서 봄 이사철을 앞둔 무주택 세입자들의 보증금 마련 부담은 한층 가중되는 양상이다.
보증금 차액에 몰린 세입자의 좁아진 선택지
아파트 전셋값을 감당하지 못한 세입자들은 어쩔 수 없이 다세대나 오피스텔 등 비아파트 임대시장으로 내몰리고 있다.
급하게 보증금 수준을 맞춰 주거지를 이동하는 과정에서 세입자들은 보증금 미반환 사고 위험에 노출되기 쉽다.
부족한 보증금으로 인해 시야가 좁아지는 ‘터널링’ 현상이 심화하면서 세입자들의 주거 안정성이 뿌리째 흔들리고 있다.
보증 기준 강화와 안전장치의 그늘
주택도시보증공사는 잔금 전 보증 가능 여부를 확인하고 미성년 임대인의 연대보증을 요구하는 등 안전망을 세우고 있다.
그러나 전세보증금 반환보증 가입 기준이 공시가격의 126% 수준으로 까다로워지면서 빌라 등의 전세 유통 매물은 더 줄었다.
사고 수습을 위한 촘촘한 보증 규제가 오히려 임대차 시장의 공급을 죄어 세입자의 집 구하기를 더욱 어렵게 만들고 있다.
서울 전셋값이 매매가를 넘어서며 폭주하는 근본 원인은 가파른 입주 물량 절벽과 매물 동결을 부른 수급 불균형에 있다.
보증 요건 강화라는 안전망만으로는 줄어드는 전세 공급을 되살릴 수 없으므로 만기 전 대출 한도와 갱신권을 철저히 계산해야 한다.
임대차 시장으로 전세 매물이 다시 돌아오도록 유도하는 정책적 전환 없이는 세입자들의 보증금 증액 공포를 해소하기 어렵다.
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