가계대출 총량목표 대폭 축소
은행 자율관리 全금융권 확대
주담대 6억 한도·전입 의무화
금융당국이 수도권을 중심으로 급증한 주택담보대출(주담대)에 제동을 걸기 위해 고강도 대출 규제에 착수했다.
다주택자의 추가 주담대는 원칙적으로 전면 금지되며 수도권 및 규제지역 내 대출 한도는 6억 원으로 제한된다. 생애최초 주택구입자 역시 주택담보대출비율(LTV) 축소와 전입 의무가 적용된다. 정부는 이를 통해 실수요 외 대출을 차단하고 부동산 시장 과열을 선제적으로 통제할 방침이다.
총량관리 목표 절반 축소⋯대출 중단 없이 자율 조정
금융위원회는 27일 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 한국은행, 금융감독원 등 관계부처와 함께 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 이번 조치는 28일부터 순차적으로 시행된다.
이번 대책은 기준금리 인하와 토지거래허가제 해제 등이 맞물리면서 수도권 부동산 거래가 활발해지고 이를 바탕으로 주담대가 빠르게 증가한 데 따른 것이다. 한국은행에 따르면 은행권 주담대 금리는 4월 기준 연 3.98%로 하락했으며 가계대출 증가액도 4월 5조3000억 원, 5월 6조 원으로 확대됐다. 금융당국은 이러한 흐름이 지속될 경우 거시건전성 리스크가 현실화될 수 있다고 보고 있다.
금융권의 가계대출 총량관리목표는 하반기부터 기존 계획 대비 50%로 대폭 축소된다. 정책대출(디딤돌·보금자리론 등)은 연간 공급계획 대비 25% 줄인다. 다만, 총량 목표를 초과하더라도 금융회사들이 월별·분기별로 취급 규모를 자율적으로 조정할 수 있어 대출이 전면 중단되는 일은 없을 것으로 당국은 보고 있다.
실수요 외 차단⋯1주택자도 처분 조건 의무
현재 은행들이 자율적으로 시행 중인 주담대 관련 규제는 제2금융권으로 확대된다. 수도권·규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 신규 주택을 구입하는 경우 주담대는 원칙적으로 금지되며 LTV는 0%로 적용돼 사실상 대출이 불가능하다. 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 조건으로 대출을 받는 ‘처분조건부 1주택자’는 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%가 적용된다. 처분 기한은 대출 실행일로부터 6개월이며 이를 위반하면 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다.
수도권 및 규제지역 내 주택구입 목적 대출은 최대 6억 원까지만 가능하다. 중도금대출은 제외되나, 잔금대출로 전환 시에는 한도가 적용된다. 주담대 만기는 30년 이내로 제한되며, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 피하려는 장기 만기 설정을 차단한다.
생애최초 주택구입자에 대한 규제도 강화된다. 수도권 및 규제지역에서는 LTV가 기존 80%에서 70%로 줄고, 6개월 이내 전입 의무가 새로 부과된다. 이는 디딤돌대출·보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용된다.
전세대출 중 소유권 이전 조건부 상품은 수도권·규제지역에서 전면 금지되며, 전세대출 보증비율은 오는 7월 21일부터 90%에서 80%로 낮아진다. 신용대출도 차주 연소득 이내로 한도가 제한된다.
생활안정자금 목적의 주택담보대출도 제한된다. 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 대출이 금지되며, 1주택자는 최대 1억 원까지만 가능하다. 지방 소재 주택에 대한 대출은 금융회사 자율로 유지된다.
기존 계약자·대출자 보호 위한 경과규정도 마련
이번 조치는 시행일 전까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나, 금융회사 전산에 대출 신청이 등록된 경우에는 종전 규정을 적용하는 경과규정을 둔다. 시행일 이후 전매된 분양권은 강화된 규제를 적용받는다.
기존 대출은 증액되거나 타행 대환 시 강화된 규제가 적용되며 단순 만기연장이나 자행 대환, 전세계약 갱신 등은 기존 규정이 유지된다.
금융당국은 여신심사위원회를 통해 실수요자 예외 적용 여부를 판단할 수 있도록 하고, 시장 동향을 지속 점검하며 필요 시 DSR 적용 대상 확대, 규제지역 추가 지정, 주담대 위험가중치 조정 등 후속 대책도 추진할 계획이다.
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