”2배 불러도 집주인들이 안 팔아요” 현대 산업에서 1조 넣었다는 ‘이 곳’

‘더 라인 330’으로 재탄생, 용산정비창 1구역 초대형 프로젝트 본격화

서울 용산구 한강로3가 일대, 용산정비창 전면1구역이 2025년 6월 HDC현대산업개발을 시공사로 최종 선정하면서 재개발 사업에 본격적으로 속도가 붙고 있다. 이 구역은 약 7만㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층, 총 12개 동, 아파트 777가구와 오피스텔 894실, 상업·업무시설이 들어서는 대형 복합 개발 프로젝트다. 단지명은 ‘더 라인 330’으로 제안됐으며, 사업비만 약 1조 원에 달하는 초대형 정비사업이다. 용산국제업무지구, 용산공원, 한남뉴타운 등과 인접해 서울 내에서도 입지적 프리미엄이 매우 높게 평가받는다.

시공사 선정 이후 호가 폭등…‘평당 2억’ 부르는 현장 분위기

시공사 선정 전까지도 상승세를 이어가던 호가는 선정 이후 더욱 가파르게 치솟았다. 2025년 6월 초까지만 해도 3.3㎡(평)당 1억2000만~1억3000만원에 일부 거래가 이뤄졌으나, 현재는 매물이 거의 사라진 상태다. 현장에서는 “최소 평당 1억5000만원에서 시작, 일부는 2억원까지 부르고 있다”는 말이 나올 정도다. 실제로 최근 대지면적 89.2㎡ 단독주택이 3.3㎡당 약 1억4000만원에 거래됐고, 한 달 만에 1000만원 가까이 상승한 사례도 나타났다.

거래 실종, 매수자와 매도자 간 ‘심리전’

호가는 급등했지만 거래는 사실상 실종된 상태다. 공인중개사무소들은 “집주인들이 들떠서 가격을 올리고 있지만, 그 가격에 사겠다는 사람은 없다”고 입을 모은다. 시공사 선정 전에는 매수 문의가 있었지만, 지금은 호가가 지나치게 올라 거래가 성사될 만한 매물이 거의 없다는 것이다. 집주인들은 가격을 낮출 생각이 없고, 높은 호가에 올려놓고 매수자가 나타나길 기다리는 분위기다.

대출 규제 영향 미미, ‘현금 부자’ 중심의 투자 시장

최근의 주택담보대출 한도 제한도 이 지역에는 큰 영향을 미치지 못하고 있다. 용산정비창 1구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 원래부터 실거주 요건이 까다롭고, 대출을 많이 활용하지 않는 ‘현금 부자’ 중심의 투자처로 인식돼 왔다. 투자자들은 10년 이상 장기 보유를 염두에 두고 여유자금으로 진입하는 경우가 많아, 대출 한도 축소가 매수 심리에 직접적 타격을 주지는 않는다는 분석이다.

정비사업 추진 가속화, 조합의 새 청사진

조합은 시공사 선정 이후 정비계획 변경 절차에 착수했다. 2026년에는 건축심의와 사업시행인가, 최대한 빠르면 관리처분계획인가까지 마무리한다는 목표를 세웠다. HDC현대산업개발은 용산역 일대 다수의 개발사업을 동시에 진행 중이며, 이번 프로젝트를 통해 용산 일대 개발 시너지와 도시재생의 새로운 패러다임을 제시하겠다는 의지를 내비쳤다.

‘펜타역세권’·한강 조망·국제업무지구 시너지…미래가치에 쏠리는 기대

용산정비창 1구역은 KTX, 1호선, 경의중앙선, GTX-B(예정), 신분당선(예정) 등 ‘펜타역세권’ 입지와 한강 조망, 용산공원 인접 등 다양한 프리미엄을 갖췄다. 서울시가 추진 중인 14조 원 규모의 용산국제업무지구와 맞닿아 있어, 향후 서울의 새로운 랜드마크이자 강남을 넘어설 핵심 주거·업무 복합단지로 주목받고 있다. 비례율(조합원 분담금 대비 분양가치)도 117.6%로, 정비계획 변경 시 121%까지 상승할 전망이다.

투자 진입장벽 높지만, 프리미엄 기대감은 ‘최고조’

토지거래허가구역 지정, 실입주 또는 임대사업자 등록 의무 등 진입장벽이 높지만, 그만큼 프리미엄 기대감도 높다. 초기 투자금액은 20억 원 초반부터 시작하며, 대지지분이 클수록 향후 수익률이 높아질 수 있다. 분양가가 인근 시세 대비 합리적으로 책정된다면, 분양권 프리미엄도 상당할 것으로 전망된다.