서울 지하철 7호선 철산역 2번 출구로 나와 삼거리 횡단보도 하나만 건너면 아직 개관하지 않은 ‘철산역 자이’ 견본주택 건물이 보인다. 그 옆길로는 흰색 펜스로 둘러싸인 공사 현장이 눈에 들어온다. 아직 지반 공사가 한창이라 건물의 외형은 보이지 않지만 광명시 최대 정비사업지 중 하나인 광명12구역, 현재는 철산역 자이다.
철산역 자이는 지하 7층~지상 29층 19개 동 총 2045가구 규모로 지어진다. 이 가운데 650가구가 일반분양 물량이다. 일반분양 물량은 △전용 39㎡ 8가구 △49㎡ 118가구 △59㎡ 466가구 △74㎡ 46가구 △84㎡ 12가구 등이다. 전체의 70% 이상이 전용 59㎡로 구성된 ‘소형 위주’ 분양이라는 점이 특징이다.
당초 ‘철산 스카이시티 자이’였던 단지명은 최근 철산역 자이로 변경됐다. 단지명을 바꾼 이유는 분명해 보인다. 횡단보도 신호만 잘 맞으면 도보 2분 이내, 신호를 기다려도 3분이 채 걸리지 않는 거리에 지하철역이 있다. 철산역과 단지를 가로지르는 왕복 2차선 도로를 기준으로 오른쪽은 1·3단지, 왼쪽은 2단지로 구분되며 가장 먼 3단지에서도 도보 5분 이내에 역 접근이 가능하다. ‘이름값’을 하는 셈이다.
다만 일반분양 물량 다수는 단지 상단부 산자락에 몰려 있어 실제 철산역과의 거리가 조합원들이 몰려 있는 동에 비해 멀다.
철산역 자이는 2000가구가 넘는 대단지답게 단지를 한 바퀴 도는 데도 시간이 꽤 걸린다. 단점이라면 단지가 언덕 위에 있다는 점이다. 철산역 기준 단지 방향이 도덕산 자락 쪽이라 고바위는 아니지만 여름철 땡볕에 언덕을 오르려면 꽤 체감이 크다.
교육 여건은 초등학교 기준으론 장점이 뚜렷하다. 철산역 자이는 광덕초등학교를 품은 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지가 될 예정이기 때문이다. 하지만 중·고등학교 접근성은 떨어진다. 배정 가능성이 있는 철산중학교는 도보 25분, 버스를 타도 약 15분이 걸린다. 고등학교도 거리상 비슷하다.
생활 인프라는 실속형이다. 단지에서 길 하나만 건너면 광명시청과 철산로데오 상권이 밀집돼 있다. 식당, 병원, 카페, 소매점 등 소상공인 중심 생활 편의시설은 풍부하지만 이마트나 대형 백화점 같은 메이저 유통 시설은 인근에 없다. 때문에 ‘생활 밀착형 입지’로 분류된다.
광명12구역이 속한 철산동은 광명시 내 서울 접근성이 가장 뛰어난 지역으로 꼽힌다. 안양천만 건너면 서울 구로구에 접하고 철산역 다음 역이 가산디지털단지역이라는 점에서 직장인 수요도 많다. 지하철 7호선을 타고 강남까지 환승 없이 이동 가능하다는 점도 주요 장점이다.
다만 분양가는 결코 가볍지 않다. 현재 분양가는 아직 확정되지 않았지만 전용 59㎡가 12억 원, 74㎡는 14억 원, 84㎡는 15억 원을 훌쩍 넘을 것이라는 예상이 나오고 있다. 이 경우 철산역 자이는 광명시에서 최초로 ‘분양가 15억 원 돌파’ 단지가 될 가능성도 있다.
분양가 상승 원인은 공사비 증액이다. GS건설과 광명12구역 조합은 올해 3월 공사비를 7047억 원으로 증액하기로 합의했다. 이는 2021년 12월 도급계약 체결 당시 4886억 원과 비교하면 2161억 원(44.23%) 늘어난 금액이다. 공사비 상승분 중 일부가 일반분양가에 반영될 수밖에 없다.
이 가격은 인근 단지와 거의 차이가 없는 수준이다. 2022년 분양한 철산자이더헤리티지는 당시 9억 원 중후반이던 전용 84㎡가 지난 5월 14억 원을 넘는 실거래가를 기록했다. 이미 시세에 근접한 분양가로 인해 프리미엄은 제한적일 수 있고 실거주자 위주로 시장이 움직일 가능성이 크다는 것이 관련 업계의 분석이다.
여기에 6월 말부터 시행된 6억 원 초과 주택담보대출 금지 규제도 변수다. 실수요자라 하더라도 10억 원 이상의 현금이 없다면 분양 자체가 어렵다. 입지는 탁월하지만 분양가와 금융 조건이 청약 열기를 좌우할 것이란 분석이 나온다.
단지 인근 한 부동산 관계자는 “입지만 놓고 보면 광명에서도 손에 꼽히는 자리다. 철산역과 바로 맞닿아 있고 초등학교까지 품은 단지는 흔치 않다”며 “다만 분양가가 이미 주변 시세를 따라잡은 데다 공급 부담과 대출 규제까지 겹쳐 실수요자 외에는 접근이 쉽지 않은 구조”라고 말했다.
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