규제 풀리자마자 치솟았다… 과천·성동, 상승률 ‘폭발’
올해 들어 서울과 수도권에서 아파트값이 10% 이상 오른 지역이 속출하고 있다. 한국부동산원에 따르면 9월 22일 기준, 송파구(13.4%), 성동구(11.2%), 서초구(10.6%), 강남구(10.5%), 과천시(12.2%)가 대표적인 상승 지역으로 집계됐다. 이 중에서 과천시와 성동구는 현재 비규제 지역이다. 다시 말해, 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역에서 해제된 곳이라는 뜻이다. 규제에서 벗어난 뒤 수요가 몰리면서 오히려 가격 상승률이 강남 못지않게 높아졌다는 분석이 나온다.
과천은 2.7배, 성동은 1.3배… 지난해보다 더 많이 올랐다
올해 과천시의 아파트값 상승률은 12.2%로, 지난해 같은 기간 상승률인 4.5%보다 약 2.7배가량 높은 수준이다. 특히 정부가 9월 7일 발표한 주택 공급 대책 이후 오히려 상승폭이 커지고 있다. 대책 발표 직후 2주 연속으로 변동률이 0.16%에서 0.19%, 다시 0.23%까지 확대됐다. 성동구 역시 마찬가지다. 올해 상승률 11.2%는 지난해(8.3%)보다 훨씬 높으며, 8월 셋째 주부터는 5주 연속 오름폭이 확대되고 있다. 규제가 풀리면 가격은 안정된다는 기존의 인식이 사실상 무너진 셈이다.
분당·마포·양천… 비규제 지역이 시장 주도 중이다
비규제 지역 중에서는 성남시 분당구의 상승세도 눈에 띈다. 올해 8.8% 상승률을 기록하면서 지난해(3.2%)의 2.8배 수준으로 치솟았다. 서울의 경우 마포구(8.6%), 양천구(7.4%), 강동구(6.9%), 광진구(6.6%)도 올해 들어 가파른 상승 흐름을 이어가고 있다. 이들 지역은 그동안 강남 3구에 비해 상대적으로 주목도가 낮았지만, 규제 완화 이후 반사 이익을 본 대표적인 사례로 꼽힌다. 실수요자는 물론 투자 수요까지 몰리면서 국지적인 과열 현상이 반복되고 있는 상황이다.
규제지역 재지정 임박? 시장은 긴장 중이다
현재 규제지역으로 남아 있는 곳은 서울 강남·서초·송파구와 용산구뿐이다. 하지만 최근 과천, 성동, 분당 등지의 급등세가 이어지면서 정부가 이들 지역을 다시 규제지역으로 묶을 가능성이 커지고 있다. 실제로 부동산 전문가들 사이에서도 “지금 이 흐름이 지속된다면, 연내에 재지정 발표가 나올 수 있다”는 전망이 많다. 일단 투기지역이나 조정대상지역으로 지정되면, 대출 제한, 청약 요건 강화, 세금 중과 등이 한꺼번에 적용되기 때문에 시장 분위기는 빠르게 얼어붙을 수 있다.
다시 규제되면, 어떤 변화가 생길까
규제지역으로 지정되면 우선 주택담보대출비율(LTV)이 최대 40%로 제한된다. 무주택자는 물론 1주택자도 대출 여력이 줄어들 수밖에 없다. 다주택자의 경우엔 취득세와 양도소득세가 중과세율로 적용되며, 1순위 청약 자격도 까다로워진다. 청약통장 가입 기간이 최소 2년 이상이어야 하고, 납입 횟수도 요건이 붙는다. 현재 이 지역에 진입하려는 실수요자나 투자자 모두 조정 시기를 저울질하고 있는 이유가 여기에 있다. 정부가 어떤 지역에 먼저 손을 댈지에 따라, 또 한 번 시장의 흐름이 바뀔 가능성이 크다.
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