안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 최근 종료되는 양도세 중과유예 기간에 맞춰
임차인이 있는 아파트 물건을 양도하기 위한
저의 탐방기에 대해 공유하고자 합니다.
26년 5월 9일 다주택자 양도세 중과유예 종료
26년 5월은 다주택자에게는 아주 중요한 달입니다.
그 이유는???
다주택자가 조정 지역으로 지정된 곳에 보유하고 있는 주택을 양도하는 경우
적용되었던 양도소득세 중과세율에 대한 유예가 종료되는 달이기 때문입니다.
조금 풀어서 설명드리면
원래 다주택자 중 조정 지역의 주택을 양도하게 되면
기본 적용되는 양도세율에 일정 비율을 더하여
양도세를 과세하도록 되어 있었습니다.
2주택자가 조정 대상 지역에 2년 이상 보유하고 있는 주택을 양도하게 되면
기본세율에 20%를 더한 세율이 적용되고
3주택자 이상이 조정 대상 지역에 2년 이상 보유하고 있는 주택을 양도하면
기본세율에 30%를 더한 세율이 적용되었습니다.
그래서 2주택자의 경우
일반 세율 6% ~ 45%에 20%를 추가하여
26% ~ 65%가 적용되고
3주택자의 경우
36% ~ 75%가 적용되는 것입니다.
물론 양도차익에 따라 적용되는 것이지만
보통 2000년 이전에 구매하신 분들은..
양도차익이 커서 양도세가 상상 이상으로 많이 부과되게 됩니다.
이러한 양도소득세 중과세율 적용이
예전에는 1년 단위로 중과세율 유예가 적용되었습니다.
양도소득세 중과세율 적용은 소득세법에 기재된 법령으로
법령 개정이 힘들었기 때문에
대통령 의지대로 할 수 있는 소득세법 시행령 개정으로
중과 유예기간을 1년 단위로 연장했던 것입니다.
그런데… 새롭게 바뀐 정부에서는…
더 이상 양도세 중과 유예는 없다고 발표를 했습니다.
그래서 결론적으로
26년 5월 9일이….
중과 유예가 적용되는 마지노선이라고 보시면 됩니다.
토지거래허가구역 지정
그런데 더 큰 문제는 그게 아니었습니다.
물론 가장 큰 문제는 양도세 중과 유예가 끝나는 것이지만
추가로 토지거래허가구역 지정이 되어 버렸다는 것입니다.
25년 10월 15일 서울 및 경기도 일부가
토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
그래서 결론적으로
토지거래허가구역으로 지정된 주택을 구매할 때는
해당 지자체에 주택 거래에 대한 허가를 받아야지만
거래를 할 수 있게 된 것입니다.
거기에 추가로…
2년간 실거주 의무가 부여된 것입니다.
토지거래허가 구역의 주택을 구매한 경우
해당 주택을 취득하면 바로 실거주를 2년간 해야 합니다.
그래서 다주택자의 경우
현실적으로 5월 9일까지 해당 주택에 실거주를 할 수 있는 사람과
거래를 해야 하는데…..
그것이 사실상 쉽지 않게 된 것입니다.
혹여 해당 주택을 임대를 주고 있으면…
임차인이 퇴거하고 새로운 매수인이 실거주를 위해 전입해야 하는데……
계약기간이 남은 임차인이….
당연하지만 나오진 않겠죠???
하여튼 엄청난 난리가 발생했고…
그래서 그런지…
추가로 정책이 발표되었습니다.
5월 9일까지 매매계약 체결 후 4개월 혹은 6개월 이내 잔금
발표된 추가 정책은
바로 양도세 중과 배제에 대해
조정 대상 지역의 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가
26년 5월 9일까지 매매계약을 완료하고
그 계약일로부터 4개월(기존 조정 지역)
또는 6개월(25년 10월 16일 신규로 지정된 조정 지역) 이내에
양도하는 경우에는 중과가 적용되지 않도록 시행령을 개정한 것입니다.
그래서 결론적으로 5월 9일까지 계약을 하고
4개월 혹은 6개월 이내 잔금을 치르면 양도세 중과세율이 적용되지 않게 된 것입니다.
그런데 문제가 하나 더 있습니다.
앞서 토지거래허가구역으로 지정되었다고 말씀드렸는데..
토지거래허가구역의 경우 지자체에 거래 허가를 신청해야 합니다.
거래 허가 신청 후 보통 15일 정도 업무처리가 걸린다고 해서…
실제로는 5월 9일이 아닌
4월 중순 정도가 마지노선이 되었습니다.
그런데 이러한 상황을 정부에서 인식하고 있는지…
당초 양도세 중과 유예를
5월 9일까지 토지 거래 신청하면 적용이 가능하도록
관련 규정을 변경한다는 이야기가 나오고 있습니다.
다만 이건 아직 정확하게 나온 것은 없습니다.
다만 대통령께서 직접 관련 사항을 주문한 것이어서
변경될 것으로 생각됩니다.
부모님의 서울 집 하나를 양도하기 위한 나의 고군분투
제가 주택을 2개 보유한 것이 아닙니다.
부모님께서 서울에 작은 아파트 2개를 보유하고 계셔서..
어쩌다 보니 양도세 중과에 해당하게 되었는데요…
이번 기회를 하나를 팔자고 하셔서
관련 사항을 찾아보게 된 것입니다.
그런데 부모님 집의 문제는
현재 임차인이 거주하고 있다는 것입니다.
아직 계약기간이 1년 이상 남아 있는 상황입니다.
다행히 부동산을 통해 매수 의사를 밝힌 분이 있어서
계약을 진행하려고 하는데….
부동산 사장님께서
임차인에게
임대차계약 종료 확인서
받아오라는 말씀을…. 하셨습니다.
정말 처음 들어본 서식인데..
내용을 확인해 보니
임대차 계약기간이 만료되면 갱신 없이 계약이 종료될 예정임을 확인한다는
서식이었습니다.
그런데 문제는 임차인이 당연히 계약기간이 끝나고
새로운 매수인분이 들어온다면 나갈 거지만..
이런 확인서는 써줄 수 없다고^^;;;
하시니…. 참 난감했습니다.
그래서 관할 지자체에 문의했더니…
엥???
그 서류는 필요 없고 그냥 임대차 계약서만 제출한다면 된다고 합니다.
물론 제가 물어본 지자체만 그럴 수 있습니다.
찾아보니 지자체별로 조금 다를 수도 있다고 하네요.
참고로 제가 찾은 강서구 관련 서식을 찾아보니
임대차 계약서를 첨부하거나
혹은 임대차계약 종료 확인서를 첨부하면 된다고 합니다.
참고하시기 바랍니다.
그래서 최종적으로 제가 확인한 내용을 추가로 설명드리면
① 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 함
다만 현재 확정은 아니지만 5월 9일까지 토지 거래 허가를 신청하는 경우까지도 가능할 예정
② 5월 9일까지 매매계약을 체결한 후
4개월 혹은 6개월 이내 잔금을 치르고 이전을 완료해야 함
③ 다만 양도하는 주택에 임차인이 있는 경우
새로운 매수인의 실거주 의무는
기존 임차인의 계약기간이 종료될 때까지 연장되고
계약기간이 종료된 이후 실거주를 시작하면 됨.
④ 이러한 양도세 중과유예 규정은
다주택자가 무주택자에게 주택을 양도하는 경우에만 가능함.
그 이유는 토지 거래 허가가 무주택자가 주택을 구매하는 경우에만
허가가 승인 나기 때문임.
결론적으로 오늘 4월 8일 기준으로
전 부동산 사장님과 함께 매수자를 열심히 기다리고 있습니다.
제발 나타나셔서 구매해 주시기를….
오늘은 최근 종료되는 양도세 중과 유예 기간에 맞춰
임차인이 있는 아파트 물건을 양도하기 위한
저의 탐방기에 대해 설명드렸습니다.
내용이 약간 복잡할 수 있지만..
참고하시기 바랍니다.
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