분양가가 고공행진을 이어가면서 분양가 상한제 적용 단지로 수요가 몰리는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 건설 원가 상승과 대외 변수까지 겹치면서 향후 분양가 추가 상승 가능성까지 거론되자 실수요자들이 가격이 통제된 단지로 이동하는 모습이다.
29일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3월 기준 최근 1년간 전국 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2018만원으로 집계됐다. 전년 동월 1888만원 대비 6.89% 상승한 수준이다.
분양가 상승세는 전국적으로 확산하는 양상이다. 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 5480만원으로 전년 동월 4421만원 대비 1059만원 올랐다. 인천은 1862만원에서 1987만원으로 6.71% 상승했다. 경기는 2214만원에서 2439만원으로 10.16% 올랐다. 전용면적 84㎡ 기준으로 환산하면 서울 분양가는 1년 새 약 2억7000만원 상승한 셈이다.
업계는 분양가 상승의 핵심 요인으로 건설 원가 급등을 지목한다. 철근과 시멘트 등 주요 자재 가격이 크게 오른 데다 인건비 상승과 금융비용 증가가 동시에 작용했다. 분양가를 끌어올리는 구조적 압력이 지속되고 있다는 분석이다.
대외 변수도 부담이다. 중동발 리스크가 장기화하면서 원자재 가격 변동성이 확대되고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 국제 유가가 10% 오르면 주택 건축 비용은 0.09% 상승한다. 세부적으로는 골재와 석재 0.19% 시멘트와 콘크리트 0.21% 철강 제품은 최대 0.33%까지 비용이 증가하는 것으로 분석됐다.
최근에는 나프타 수급 불안까지 겹치며 현장 부담이 더 커지고 있다. 레미콘 생산에 필요한 혼화재 원료인 에틸렌 공급이 흔들릴 경우 생산 차질 우려가 제기된다. 페인트 등 마감 자재 가격도 최대 50% 상승하는 등 공사비 전반을 자극하고 있다.
건설업계 관계자는 “원자재와 인건비 상승이 이어지는 상황에서 분양가 하락을 기대하기는 어렵다”며 “공사비 상승은 사업성 악화로 이어지고 이는 공급 축소와 분양가 인상으로 이어지는 악순환 구조를 만든다”고 말했다.
이 같은 환경 속에서 분양가 상한제 적용 단지가 대안으로 부상하고 있다. 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비를 기준으로 가격을 제한하는 제도다. 공사비 상승기에도 분양가 급등을 일정 부분 차단하는 역할을 한다.
실제 청약 시장에서도 분상제 단지 선호 현상이 확인된다. 부동산인포가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 지난해 전국 1순위 경쟁률 상위 10개 단지 가운데 절반이 분상제 적용 단지였다. 서울 서초구 ‘아크로 서초’는 평균 1099대 1을 기록했다. 송파구 ‘잠실 르엘’은 631.6대 1을 기록했다. 지방에서도 청주테크노폴리스아테라2차 109.66대 1 창원 ‘엘리프 창원’ 27.37대 1 등 높은 경쟁률이 이어졌다.
공급 측면에서도 분상제 단지에 대한 관심은 이어질 전망이다. 자이에스앤디는 인천 서구 검암동 검암역세권 B-2블록에 ‘검암역자이르네’를 5월 분양할 예정이다. 지하 3층에서 지상 25층 5개동 전용 84㎡ 총 601가구 규모다. 검암역 더블 역세권 입지와 학군 및 공원 접근성을 갖춘 것이 특징이다.
포스코이앤씨는 인천 검단신도시에서 ‘더샵 검단레이크파크’를 공급한다. 지하 3층에서 지상 29층 26개동 총 2857가구 규모 대단지다. 공공택지 공급 물량으로 분양가 상한제가 적용된다.
금호건설은 남양주 왕숙2지구 A-1블록에 ‘왕숙 아테라’를 선보인다. 지하 2층에서 지상 29층 7개동 총 812가구 규모다. 9호선 연장선과 경의중앙선이 예정된 946역 신설 계획이 반영된 입지다. 3기 신도시 본청약 단지로 가격 경쟁력이 예상된다.
이 밖에 평택 고덕국제신도시 ‘수자인풍경채 1·2단지’와 김포 ‘호반써밋 풍무II’ 등도 분양가 상한제가 적용된다.
분양가 상승 압력이 지속되는 가운데 분상제 단지를 중심으로 한 수요 재편 흐름은 당분간 이어질 전망이다. 실수요자들의 청약 전략 역시 가격 통제 여부를 기준으로 재편되는 양상이 뚜렷해지고 있다.
박지민 월용청역연구소 대표는 “분양가 상승은 이미 구조적으로 내재된 흐름”이라며 “당분간 상승세가 이어질 가능성이 크다”고 전망했다. 이어 “분상제 단지 선호는 이어지겠지만 분양가격이 오르면 일부 수요는 이탈할 수밖에 없다”며 “강남권은 대기 수요가 두터워 체감이 덜하지만 비강남권은 청약 수요가 줄어드는 등 지역 간 격차는 더 벌어질 것”이라고 설명했다.
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