정부가 초고가 주택에 대한 증세 방안을 검토하는 가운데 서울 강남권과 용산구 일부 아파트의 올해 보유세가 현행 세율만으로도 역대 최고 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 향후 종합부동산세율과 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율까지 함께 오를 경우 고가 주택 보유자의 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.
29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 강남 3구와 용산구 내 공시가격 30억원 초과 아파트 9개 주택형 가운데 5개 주택형의 올해 예상 보유세가 역대 최고치를 기록했다.
재산세는 올해 6월 1일 기준 주택 보유자를 대상으로 연초 산정된 공시가격에 따라 부과되며 종부세는 오는 12월 고지될 예정이다.
서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡ 1주택자의 올해 예상 보유세는 1810만원으로 집계됐다. 고령자·장기보유 세액공제를 적용하지 않은 금액으로 지난해 1274만원보다 40% 이상 증가했다. 종전 최고치였던 2021년 1653만원도 넘어섰다.
2021년은 문재인 정부 말기로, 시세 15억원 초과 공동주택의 공시가격 현실화율이 78.3%였고 종부세와 재산세 공정시장가액비율이 각각 95%, 60%까지 적용돼 보유세 부담이 가장 높았던 시기다.
반면 올해 공동주택 공시가격 현실화율은 69%로 2021년보다 낮다. 공정시장가액비율도 종부세는 60%, 재산세는 43~45% 수준이다. 세 부담을 결정하는 비율은 낮아졌지만 집값 상승으로 공시가격 자체가 크게 오르면서 보유세가 최고치를 경신한 것이다.
반포자이 전용 84㎡의 올해 공시가격은 34억9100만원으로 2021년 22억4500만원보다 55.5% 상승했다.
다른 고가 단지도 비슷한 흐름을 보였다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡의 올해 예상 보유세는 2227만원, 전용 112.96㎡는 3816만원으로 산출됐다.
래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 1905만원, 송파구 잠실주공5단지 전용 82.6㎡는 1258만원, 용산구 한남더힐 전용 235.3㎡는 7633만원으로 각각 역대 최고 수준을 기록했다.
우 전문위원은 “공시가격 현실화율이 동결됐지만 지난해 서울 아파트값이 크게 오르면서 공시가격이 역대 최고 수준으로 상승한 곳이 많다”며 “종부세 공정시장가액비율이 60%로 낮은 상황에서도 보유세가 최고치를 기록한 단지가 적지 않다”고 말했다.
이런 상황에서 정부가 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 완화하기 위해 초고가 주택의 보유세 부담을 높이는 방안을 검토하면서 시장의 긴장감도 커지고 있다.
23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서는 초고가 주택의 보유세 실효세율을 1% 수준까지 높여야 한다는 의견이 제시됐다. 시세 50억원 주택에 연간 5000만원의 보유세를 부과하는 방식이다. 실제 적용될 경우 강남권 전용 84㎡ 아파트의 보유세가 현재보다 2~3배 늘어날 수 있다는 분석도 나온다.
초고가 주택의 기준은 아직 정해지지 않았지만 시장에서는 공시가격 30억원 안팎이 거론된다. 국토교통부에 따르면 올해 공시가격 30억원 이상 공동주택은 5만869가구로 전체 공동주택 1585만1336가구의 0.32%다. 이 가운데 5만519가구, 99.3%가 서울에 몰려 있다.
현재 공동주택 평균 현실화율인 69%를 적용하면 시세 약 43억원 이상 아파트가 대상 후보군에 들어간다. 용산구 한남동 나인원한남과 한남더힐, 강남·서초구 전용 84㎡ 이상 아파트, 송파구 대형 아파트와 성수동 고급 주상복합 등이 대표적으로 거론된다.
증세 수단으로는 종부세에 초고가 주택 과표 구간을 별도로 신설하는 방안이 검토될 수 있다. 현재 12억원 초과~25억원 이하 구간을 세분화해 일정 과표를 넘는 주택에 더 높은 세율을 적용하는 방식이다.
법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있는 공정시장가액비율을 주택 가격에 따라 차등 적용하는 방안도 거론된다. 현재 60%인 종부세 공정시장가액비율을 초고가 주택에 한해 최대 90%까지 높이는 방식이다.
공시가격 현실화율도 향후 보유세를 좌우할 핵심 변수다. 정부는 5년 단위 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이며 이르면 오는 10~11월 결과를 발표할 예정이다.
현실화율이 80%까지 오르면 공시가격 30억원에 해당하는 시세 기준은 약 37억5000만원으로 낮아진다. 이 경우 초고가 주택으로 분류되는 아파트가 강남·용산을 넘어 성동·마포·광진구 등 한강변 지역으로 확대될 가능성이 있다.
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