출처: 경향신문
부동산 가격을 보다 보면 매매가보다 매물 숫자가 먼저 눈에 들어오는 순간이 있다. 비슷한 집이 하나둘 쌓이기 시작하면 집주인들의 마음이 이전과 달라졌다는 신호일 수 있어서다.
이번 강남3구 통계를 보면서도 숫자를 한번 더 확인했다. 서울 전체에서는 오래 보유한 집을 파는 사람이 줄었는데 강남·서초·송파에서는 오히려 빠르게 늘었기 때문이다. 특히 10년 넘게 집을 보유한 사람들의 움직임이라는 점이 눈에 띈다.
강남 장기매도 918명
출처: 한겨레
법원 등기정보광장 통계를 인용한 보도에 따르면 강남3구의 10년 초과 장기보유 매도인은 6월 668명에서 7월 799명, 8월 918명으로 증가했다. 불과 두 달 사이 33.4% 늘었고 올해 들어 가장 많은 수준이다.
반대로 8월 서울 전체 장기보유 매도인은 4619명으로 7월 4704명보다 1.8% 줄었다. 서울 부동산 전체에서 오래 보유한 집이 쏟아지고 있다기보다 강남권에서 유독 매도 움직임이 강해졌다고 보는 편이 정확하다.
지역별 차이도 크다. 6월에서 8월 사이 서초구는 158명에서 259명으로 63.9% 늘었고 강남구는 39.6%, 송파구는 22.1% 증가했다. 특히 서초의 변화가 두드러진다.
세금 변화와 매도 압력
출처: 뉴스토피아
장기보유자들이 갑자기 움직인 배경에는 세금 변수가 있다. 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 5월 10일부터 다시 적용됐고, 이후 장기보유특별공제와 보유세를 둘러싼 세제개편 논의까지 이어졌다.
강남권은 오랜 기간 가격 상승폭이 컸던 주택이 많다. 오래 보유해 양도차익이 큰 집일수록 공제 방식이 바뀌면 실제 세금 차이도 커질 수 있다. 집주인 입장에서는 조금 더 기다릴 것인지 제도가 바뀌기 전에 처분할 것인지 계산이 복잡해진 셈이다.
다만 세제 강화안이 처음 발표된 그대로 확정된 것은 아니다. 정부는 9월 1일 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원으로 유지하고 세 부담 상한도 150%로 유지하기로 했다. 정책 하나가 나올 때마다 매도 판단이 달라질 수 있는 구간이다.
10억 하락의 진짜 의미
출처: 서울경제
가장 눈길을 끄는 부분은 압구정에서 10억원가량 낮아진 30평대 매물도 한 달 넘게 거래되지 않고 있다는 현장 이야기다. 하지만 이 숫자는 압구정 아파트 전체가 10억원씩 폭락했다는 의미가 아니다.
특정 중개업소가 전한 개별 매물 사례이기 때문에 실제 시장 방향은 실거래가와 거래량을 함께 확인해야 한다. 매도인이 호가를 낮췄다고 해서 그 가격이 곧 시장가격이 되는 것도 아니다.
오히려 개인적으로는 10억원이라는 숫자보다 918명이라는 장기보유 매도인 숫자가 더 중요하다고 본다. 가격은 거래 한두 건에도 크게 움직여 보일 수 있지만 오래 버티던 집주인들의 매도 움직임이 몇 달 연속 이어진다면 시장의 매물 구조 자체가 달라질 수 있기 때문이다.
출처: 머니투데이
강남 부동산이 이제 본격적인 폭락에 들어갔다고 결론 내리기에는 아직 이르다. 세제개편안은 입법 과정이라는 변수가 있고 가격 역시 단지와 평형에 따라 차이가 크다.
앞으로 볼 숫자는 호가보다 실제 거래량과 실거래가다. 여기에 강남3구 장기보유 매도인이 9월에도 계속 증가하는지까지 확인된다면 지금의 움직임이 일시적인 세금 회피성 매도인지, 강남 집주인들의 본격적인 매도 전환인지 조금 더 선명하게 드러날 것으로 본다.
참고 및 출처 자료
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