“우리는 대출도 안 나오는데..” 외국인 서울 30억 집 산 꼼수 봤더니

데일리캐치 2026.09.16

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출처: 조선일보

휴대폰 계산기를 켜고 30억원에서 2억원을 빼봤다. 너무 뻔한 계산인데도 28억원이라는 숫자가 화면에 뜨니 잠깐 멈칫하게 된다. 서울 고가주택을 사려는 사람에게는 이 차이를 결국 현금으로 채워야 하기 때문이다.

그런데 외국인 부동산 이상거래 통계를 함께 놓고 보면 이야기가 조금 달라진다. 문제의 핵심은 외국인이 집을 샀다는 사실보다 국내 대출규제가 강해진 상황에서 해외자금까지 포함한 자금 출처를 얼마나 제대로 확인하고 있느냐에 있다.

30억 이상 통보 62건

출처: 중앙일보

국회에 제출된 국토교통부 자료에 따르면 서울의 외국인 부동산 이상거래 통보는 2024년 64건에서 2025년 135건으로 늘었다. 특히 30억원 이상 거래는 29건에서 62건으로 두 배 넘게 증가했다.

여기서 이상거래라는 표현을 정확히 볼 필요가 있다. 62건 모두가 불법으로 확정됐다는 뜻은 아니다. 자금조달이나 거래가격 등에 이상 징후가 있어 조사한 뒤 위법이 의심돼 관계기관에 통보된 거래다.

다만 우려가 근거 없는 것은 아니다. 국토부가 별도로 진행한 외국인 주택 이상거래 기획조사에서도 210건의 위법 의심거래가 적발됐다. 해외자금 불법반입과 편법증여 등이 실제 점검 대상에 포함됐다.

25억 초과 주담대 2억

출처: 매일경제

형평성 논란이 커지는 이유는 내국인의 대출 환경 때문이다. 현재 수도권과 규제지역에서 25억원을 초과하는 주택의 주택구입 목적 주담대 한도는 최대 2억원이다. 30억원 주택이라면 단순 계산으로도 나머지 28억원을 다른 자금으로 마련해야 한다.

반면 외국인은 본국 금융기관 대출이나 해외 보유자금을 이용할 수 있다. 이런 자금은 국내 금융회사에 적용되는 주담대 규제의 영향을 똑같이 받는 구조가 아니다. 해외자금 이용 자체가 불법은 아니지만 내국인이 느끼는 역차별 논란이 생기는 지점이다.

외국인 부동산 규모도 커지고 있다. 2025년 말 외국인 소유 주택은 10만8231호로 전체 주택의 0.55%다. 비중 자체는 아직 작지만 고가주택과 수도권 거래에서 이상 징후가 집중된다면 별도로 살펴볼 이유는 충분하다.

거래 감소와 남은 변수

출처: 대한민국 정책브리핑

그렇다고 외국인 거래가 아무 규제 없이 방치되고 있다고 보는 것도 정확하지 않다. 정부는 2025년 8월 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했고 해당 조치를 2027년 8월까지 연장했다.

효과도 나타났다. 지정 이후 일정 기간 수도권 외국인 주택 거래량은 전년 동기보다 27% 감소했다. 앞선 국토부 집계에서는 서울 거래가 51%, 12억원 초과 고가주택 거래도 53% 감소했다.

출처: 서울경제

개인적으로는 외국인 매입 자체를 문제로 보는 것보다 자금 출처 검증의 빈틈을 줄이는 게 더 중요하다고 본다. 정상적인 실거주와 투자까지 같은 시선으로 볼 이유는 없기 때문이다.

결국 앞으로 확인할 숫자는 외국인이 몇 채를 샀느냐만이 아니다. 30억원 이상 고가거래의 자금이 어디에서 왔는지, 이상거래 통보가 실제 탈세나 외환법 위반 등으로 얼마나 확정되는지가 더 중요하다. 내국인 대출만 강하게 조이는 구조라면 규제의 공정성 역시 계속 논란이 될 가능성이 있다.