정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 ‘부동산 삼중 규제’로 묶는 초강수를 두면서 추가 세제 개편에도 시선이 쏠린다. 국토교통부의 김윤덕 장관과 이상경 1차관이 보유세 강화를 언급해 온 만큼 관련 대책이 향후 발표될 것으로 관측된다. 비교적 개편이 쉬운 공정시장가액비율(공정비율)과 공시가격 현실화율(공시가율)을 상향 조정하는 안에 무게가 실린다.
17일 관계당국에 따르면 세제 주무부처인 기획재정부를 비롯해 행정안전부, 국토부는 관계부처 태스크포스(TF)를 구성하고 올 4분기 부동산 세제 합리화 방안을 마련한다는 방침이다. 이번 방안은 응능부담(능력에 따라 부담) 원칙, 국민 수용성 등을 고려해 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 방향으로 검토한다.
부동산 업계에서는 정부가 종합부동산세(종부세), 재산세 등 보유세 부담을 일정 부분 늘릴 것으로 관측하고 있다. 김 장관과 이 차관이 보유세 강화를 여러 번 강조했기 때문이다. 이는 시행령 개정 사안이라 세법 개정 없이 가능하다.
이 차관은 이날 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 “지난 정부 때 종부세에 대한 공정비율이나 감정가격을 평가하는 현실화율을 낮춰 놨기 때문에 보유세 부담이 낮아진 상황”이라며 “보유세를 강화하면 고가 주택을 가진 이들은 부담이 생길 수밖에 없으며, 그러면 자연스럽게 수요가 떨어질 것”이라고 말했다.
때문에 우선 윤석열 정부 시절 80%에서 60%로 낮춰던 공정비율은 다시 80% 수준으로 복원할 가능성이 점쳐진다. 이는 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율을 말한다. 이 비율은 문재인 정부 때 95%까지 올랐다가 윤석열 정부 때인 2022년 다시 60%로 낮아져 지금까지 유지됐다.
공시가격 현실화율은 공시가격이 실제 시세를 얼마나 반영하는지를 보여주는 지표로, 정부가 매년 지정할 수 있다. 예를 들어 시가가 10억 원인데 공시가격이 5억 원이면 현실화율은 50%다. 올해 시세 대비 현실화율은 평균 69%(공동주택 기준)에 그치며, 단독주택은 50%대 수준이다.
이날 이 차관이 양도소득세 장기보유특별공제(양도세 장특공제)를 언급하면서 관련 제도가 축소될 것이란 전망도 나온다. 장특공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 것을 말한다. 거래세인 양도세는 양도차익이 클수록 높은 세율을 적용받는 누진 과세구조지만, 1세대 1주택자는 장특공제를 통해 고가 아파트를 보유해도 최대 80%까지 양도차익 공제를 받을 수 있다. 장특공제의 경우 상한선이 없어 고가 주택일수록 더 혜택이 커진다.
‘똘똘한 한 채’ 바람이 불면서 서울 주요 지역의 집값이 천정부지로 뛰었지만, 장특공제를 잘 활용하면 고가 1주택 보유자가 다주택자보다 오히려 세 부담이 낮아지는 역전현상이 나타날 수 있는 것이다.
다만 전문가들은 정부가 집값 안정화를 위한 최후의 수단으로 세제 개편까지 꺼내 들었지만 큰 효과를 거두긴 어려울 것으로 관측했다. 공급 감소 속 초강수를 통해 수요만 누르고 있는 상황에선 근본적인 변화가 일기는 어렵다는 이유에서다.
송승현 도시와경제 대표는 “서울 전 지역이 삼중 규제로 묶이면서 거래 자체가 활성화되기 쉽지 않은 환경”이라며 “양도세를 완화한다고 해도 문재인 정부 이후 똘똘한 한 채만 보유한 이들이 늘었기 때문에 세제 개편으로 시장에 물량이 많이 나오긴 어려운 상황”이라고 말했다.
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