안녕하세요
김국세입니다.
오늘은 26년 상반기 부가세 확정신고와 관련하여
부동산 임대업의 간주임대료에 대해
설명드리도록 하겠습니다.
26년 상반기 부동산 임대업 부가세 확정신고
매년 7월
일반과세자라면
1월 ~ 6월 발생한 매출 및 매입에 대해
부가세 확정신고를 해야 합니다.
특히 상가를 임대하는
즉 부동산 임대업을 하는 일반과세자라면
지난 6개월 동안
임차인에게 받았던 월세뿐만 아니라
보증금에 대해서도 신고를 해야 합니다.
조금 더 쉽게 설명드리면
부동산 임대업을 영위하는 사업자의
부가세 관련 매출 내역을 보면
크게 2가지입니다.
① 월세
② 보증금
먼저 월세에 대해 설명드리면
부동산 임대업을 영위하는 사업자
즉 임대인은 임차인에게 상가를 빌려주고
매월 월세를 받게 됩니다.
다만 월세를 받을 때 월세만 받는 것이 아니라
월세 금액의 10%인 월세에 대한 부가세도 함께 받게 됩니다.
그래서 월세가 100만 원이면
월세에 대한 부가세 10만 원을 별도로 받아
총 110만 원을 임차인으로부터 받게 됩니다.
그리고 110만 원에 대한
세금계산서를 발급해 주게 됩니다.
그래서 세금계산서 내역을 보면
공급가액 100만 원 (월세)
세액 10만 원 (부가세) 이렇게 구분되어 있습니다.
그리고 또 한 가지
임차인에게 받은 보증금에 대해서도
부가세 관련 매출로 신고를 하도록 되어 있습니다.
이때 보증금 관련 부가세 매출을
간주임대료라고 합니다.
상가 임대업의 간주임대료란?
간주임대료는 무엇일까요??
간단하게 설명드리면
상가를 임대해 줄 때
임대인은 임차인에게 월세만 받는 것이 아니라
보증금 일부를 받게 됩니다.
이때 보증금은 정해진 비율은 없지만
통상적인 금액으로 정해서 받게 됩니다.
제가 알기론 월세금액의 12개월 치라고 알고 있습니다^^;;
물론 정확한 것은 아니니..^^;;
참고만 하세요~~
그래서 임대인이 임차인에게 보증금으로 금액을 받게 될 때
국세청에서 그걸 그냥 두지 않습니다.
보증금을 받아서
최소한 은행에 예금을 해두면
은행 이자를 받을 수 있으니..
은행 이자율 만큼은 사업자의 수익으로 봐야 하지 않을까??
이렇게 생각을 해서
보증금에 시중 은행 이자율을 곱한 금액을
부가세법 상 매출로 인식하도록 한 것이 바로
간주임대료입니다.
이러한 이유로
일반적이 부동산 임대업의 경우
매출이 2가지 종류로 나눠지게 됩니다.
월세 + 간주임대료
간주임대료 계산 방법
그럼 간주임대료를 어떻게 계산하게 되는지
보여드리도록 하겠습니다.
일단 매년 국세청에서는
간주임대료의 이자율을 결정하도록 되어 있습니다.
26년도 이자율은 3.1%입니다.
참고로 25년도도 3.1%였습니다.
https://blog.naver.com/holytax/223778161808
그래서
26년 부가세 확정신고할 경우 적용되는 이자율은 3.1%입니다.
만약 1월 ~ 6월 임차인으로부터 보증금을 5천만 원을 받은 경우
간주임대료를 계산해 보도록 하겠습니다.
1월 1일 ~ 6월 30일까지 공실 없이 임대를 계속했다면
181일입니다.
참고로 7월 ~ 12월은 184일입니다.
이렇게 일자를 계산하는 이유는 이자율 3.1%가 1년 단위 이자율이기 때문입니다.
그래서 5천만 원 상반기에 대한 간주임대료를 계산하게 되면
보증금 × 이자율 × 일수 / 365
이렇게 계산을 해야 합니다.
5000만 원 × 3.1% × 181/365
= 768,630원
768,630원이 5천만 원에 대한 간주임대료로 계산됩니다.
이게 부가세 확정신고할 때 간주임대료의 매출액으로 계산되어
매출액의 10%가 부가세로 계산되는 것입니다.
768,630원의 10% = 76,863원이 부가세로 계산되어
월세의 부가세와 더해져 최종 매출세액으로 계산되는 것입니다.
부가세 확정신고 월세 매출과 간주임대료 매출
부가세 확정신고를 해보신 분들은 아실 겁니다.
부가세 신고는
나의 매출을 매출 증빙 종류별로
기재하도록 되어 있습니다.
그래서 일반과세자의 부동산 임대업이라면
월세 + 간주임대료가 매출로 발생하게 됩니다.
이때 월세 매출에 대해서는
무조건 세금계산서를 발급하도록 되어 있습니다.
예외는 없고 무조건 월세에 대해서는
매출 세금계산서를 발급해야 합니다.
그리고 간주임대료의 경우
월세처럼 세금계산서를 발급하거나 하지 않습니다.
그냥 실제 받지 않은 금액을
보증금에 대한 일정 금액으로 계산하여
부가세 매출금액으로 신고하는 것이기 때문입니다.
그래서 세금계산서처럼 매출 증빙으로 발급하거나 하지 않습니다.
이러한 이유로
부가세 확정 신고서를 보면
월세 부분은 세금계산서 내역에 신고를 하고
간주임대료 부분은 기타 매출로 신고하도록 되어 있습니다.
간혹 간주임대료에 대해 세금계산서 발급을 고민하시는 분들이 있는데…
간주임대료 관련해서는 세금계산서 등을 발급하거나 하지 않습니다.
꼭 기억하시기 바랍니다.
오늘은 26년 상반기 부가세 확정신고와 관련하여
부동산 임대업의 간주임대료에 대해
설명드렸습니다.
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